父母将不动产登记在未成年子女名下的效力

王希胜律师

父母将不动产登记在未成年子女名下的效力


作者：曹登润 蒋桥生

[案情]
  　　王某与被告李某某于1982年登记结婚，1995年生有小孩李某。2006年王某与被告李某某自愿离婚。婚生小孩李某由王某抚养。在2001年，王某与被告李某某购买了一间门面房，并以李某的名字办理了土地使用证和房屋所有证。2006年王某与被告李某某离婚后，被告李某某将该店面出租给第三人张某。现李某起诉被告李某某，要求被告李某某将已收取的租金返还给原告，今后租金由原告李某向张某收取。

[分歧]

  　　第一种观点认为，房屋租金归谁所有，应看该房屋的所有权人是谁。因为该门面房的土地使用证和房屋所有证上登记的名字均为原告李某，所以应认定该门面房的所有权人是原告李某。因此，房屋租金应归原告李某。

  　　第二种观点认为，虽然该门面房的土地使用证和房屋所有证上登记的名字均为原告李某，但是原告李某并非该房屋的真正权利人。该门面房的真正权利人仍然应为王某与被告李某某，该门面房的租金也应归王某与被告李某某。

[评析]

  　　笔者同意第二种观点，理由如下：

  　　一、不动产登记的效力

    不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。公示的主要目的又在于产生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。可见，不动产登记的主要功能在于保护第三人的信赖利益，维护交易安全。虽然我国物权法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。因此，本案中，虽然该门面房的土地使用证和房屋所有证上登记的名字均为原告李某，但并不因此就最终认定该门面房的权利人为原告李某，只是可以推定原告李某为法律上的权利人，如果王某和被告李某某有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，那么法院就应该确认王某和被告李某某为真正权利人。

  　　二、父母将不动产登记在未成年子女名下是否成立赠与

    虽然《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十九条规定“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”，但是这一规定应理解为仅适用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的赠与。合同法上的赠与是一种交易行为，交易必须有双方当事人，且双方当事人具有行为能力和意思表示能力。完全民事行为能力人可以独立进行民事活动，限制民事行为能力人只能实施与其年龄、智力相适应的民事活动，其他活动须由其法定代理人行使或征得其法定代理人同意。无民事行为能力人的民事活动由其法定代理人进行。如果受赠子女是未成年人，按一般常规应由这个未成年人的法定代理人代理接受赠与，并与赠与人订立赠与合同。但如果受赠人不是接受其他人而是自己父母的赠与，那么赠与人与接受赠与人皆为未成年人的父母，从而产生自己与自己发生民事法律行为，这样的行为是不可能发生合同法上的效力而成立赠与。本案中，王某与被告李某某购买门面房，并以原告李某的名字办理土地使用证和房屋所有证时，原告李某仍为未成年人，其民事行为仍由其父母代理，因此原告李某与被告李某某之间不成立赠与，该房屋真正权利人仍为王某与被告李某某。因此，该门面房租金应由王某与被告李某某所有。

  　　（作者单位：江西省赣州市中级人民法院）