一方擅自处分夫妻共同房产的行为是否有效？

王希胜律师

一方擅自处分夫妻共同房产的行为是否有效？
2006-03-31   
    [案例回放]
    原告谭某与被告黎某系夫妻关系。2004年9月16日，被告黎某未经原告谭某同意，通过中介，与被告张某签订了《商品房认购书》，以68万元的价格将其名下的A房卖给被告张某。在此之前，被告黎某与案外人赵某签订了房屋买卖合同，约定将讼争房屋出售给赵某。现原告请求法院确认两被告签订的《商品房认购书》无效。

     [分歧观点]

     一种意见认为：本案属确认之诉。A房属原告与被告黎某在婚姻存续期间所得的财产，双方对夫妻财产并无约定归属，按照《中华人民共和国婚姻法》有关规定，应认定为原告与被告黎某的夫妻共同财产。另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。本案并无证据证实被告黎某转让房产已经过原告同意，亦未得到原告的追认。至于被告张某提出适用善意取得规则的意见，因本案涉案标的系不动产，不宜适用善意取得制度。综上，两被告之间房产转让行为因违反我国法律、法规有关规定，应认定无效。遂应判决确认被告黎某与张某所签订的《商品房认购书》无效，终止履行。

     另一种意见认为：讼争房屋为原告和被告黎某的夫妻共同财产，双方对该房产有平等的处分权。在与被告张某签订《商品房认购书》前，被告黎某已与案外人赵某签订了房屋买卖合同，约定将讼争房屋出售给赵某，可见，原告对被告黎某出售讼争房屋是知情的。同时，该房产证上只有黎某一人的名字，张某购买房屋时有理由相信黎某有该房屋的处分权，现原告以不知情为由主张黎某与张某签订的《商品房认购书》无效，法律依据不足。法院应判决驳回原告的诉讼请求。

    [理论分析]

     一、本案房屋属于夫妻共同共有财产

     按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权；共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权，依据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋为共同共有财产。而共同共有是不确定份额的共有，在共有关系中存续期间，共有人不能划分自己对财产的份额，也不能请求分割共有物。这是共同共有与按份共有的重大区别所在。   

     共同共有人平等地享有权利和承担义务，各共有人对于共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权。依据民法通则及其意的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产，否则一般认定为无效，但如果第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，这就牵涉到善意取得制度。

     二、关于善意取得制度

     民法是“将经济关系直接翻译为法律规则”，因此民法也势必要围绕着市场交易的安全、公平和效率价值目标来构建，善意取得制度遂应运而生。所谓善意取得制度，是指无权处分他人动产的占有人，在非法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得根据所有权的追及效力向受让人要求返还财产，而只能向让与人请求赔偿和返还不当得利。善意取得制度源于日耳曼法“以手护手”原则，现已被许多国家所采纳。最高人民法院《关于贯彻执行{中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第89条也明文规定：“第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益。”

善意取得制度之所以被广泛接受，主要原因如下：

     1．符合人们的法律情感。抑恶扬善为法律之基本特征，第三人在商品交易时，善意无过失，如法律对其不予保护而让其承担不测的风险，不仅与法理不合，且有伤于人们的法律情感。

     2．有利于创立安全的交易秩序并维护交易公正。善意取得制度虽减弱了对原所有人的所有权的保护，但这并不违背法律公平正义的价值取向。原所有人的财产被他人不法处分却无法请求返还，对原所有人而言似乎有失公允，但从社会的整个交易秩序来看，则是法律正确的理性选择。首先，原所有人的利益应予维护，这是不言而喻的，但是当他的利益与整个社会的商品交易秩序的安全这一利益相比起来，还是后者的价值为重。其次，无权处分人之所以有机会处分原所有人的财产，往往与原所有人疏于注意和保护自己的财产有关，例如，将自己的财产交由缺乏信用的人使用、保管、租用或不慎遗失、被盗等，在这种情况下，因原所有人没有尽到注意义务，反而让善意无过失的第三人承担损害的后果，于理不通。与没有尽到注意义务的原所有人相比，善意第三人的利益更应当受到保护。

      3．有利于降低社会交易成本。一个成功的法律制度，不仅要调整利益冲突，还要有利于社会的整体经济效益，在决定法律权利赋予时，应该权衡利弊，以较少的社会成本换取较多的社会收益。善意取得制度的构建恰好符合这一要求。市场交易本身就存在着潜在的风险，无权处分人将财产非法处分给善意第三人时，法律必须在原所有人、无权处分人和善意第三人中选择一方来承担风险，法律就应当按使交易行为最有效率的目的来分配这一交易风险。达到这一目的的一个规则就是把这一风险分配给能以最低成本来预防这种交易风险的一方当事人。如若法律将该风险分配给善意无过失的第三人承担，则第三人为预防此类风险的再次发生，解决的方式无非是让购买者在交易之际严格调查让与人是否为所有人以及有无处分权。这势必要求受让人要沿着相继转让所有权的先后次序一直追溯到最初的取得者方可确保自己可以取得的所有权。在当代市场经济条件下，市场不断扩大，人口迁移频繁，异地甚至跨国交易增多，在这种情况下要求受让人调查标的物所有权的来龙去脉，不仅费时费力增加交易成本，而且根本是不可能之事。如果立法者选择让原所有人承担风险，则原所有人为维护自己利益，在把自己的财产交由承租人、保管人承租、保管而失去占有之际会慎重考虑承租人、保管人的信誉情况，谨慎选任承租人、保管人；同样，原所有人为预防自己财产因盗窃或遗失而失去占有自然会更加注意地管理好自己的财产以免因善意取得制度而丧失所有权。由此可见，与善意第三人相比，原所有人更容易采取预防措施以消除这种风险，也就是说，从原所有人承担风险人手来规制市场交易秩序更能减少市场交易成本，增大社会的整体经济效益。

      三、关于合同法上的无权处分

     我国以往的民事立法，包括《民法通则》在内，均未对无权处分行为的效力设置一般规定。仅在相关的司法解释中设有零星规定。如1984年8月30日公布的《最高人民法院＜关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见＞》第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”可见，该项司法解释中，作为无权处分行为的买卖合同一般被认定为无效。1988年4月2日发布的《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条设有关于无权处分行为效力的规定。其内容为：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 1999年3月15日颁布，同年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》上，针对无权处分行为的效力设有明文，这就是引起激烈争论的第51条的规定，其内容为“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。（注：在起草《中华人民共和国合同法》的过程中，关于无权处分行为效力的规定，几易其稿。1995年1月提交全国人大法工委的《中华人民共和国合同法（试拟稿）》第46条规定：“以处分他人财产权利为内容的合同，经权利人追认或行为人于订约后取得处分权的，合同自始有效。行为人不能取得处分权，权利人又不追认的，无效。但其无效不得对抗善意第三人。”1997年5月14日公布的《中华人民共和国合同法（征求意见稿）》第31条规定：“无处分权的人处分财产或者共有人未经其他共有人同意处分共有财产，善意相对人因交付或者登记已经取得该财产的，合同视为有效，但该财产对处分权人具有特殊作用的除外。”1998年8月20日公布的《中华人民共和国合同法（草案）》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”）

     四、本案的处理

     在传统民法上，可能出现第三人向买受人主张权利的情形，大概有四种：其一，标的物的全部权利属于第三人，如出卖他人之物；其二，标的物的权利一部属于第三人，如未得其他共有人同意而出卖共有物；其三，标的物的权利一部受第三人权利的限制，如出卖抵押物或者出卖租赁物等，其四，在出卖的标的物上第三人享有知识产权。依据无处分权人的交易相对人在为交易行为时，属“恶意”抑或“善意”，可以将无权处分行为区分为二类：一是交易相对人为恶意的无权处分行为。这里交易相对人的“恶意”是指交易相对人在进行交易行为时，知道或因重大过失而不知对方无处分权。二是交易相对人为善意的无权处分行为。这里交易相对人的善意是指，交易相对人在进行交易行为时，不知对方无处分权，且主观上没有重大过失。无权处分行为的类型不同，对于其效力类型的论证也有所不同。

      本人认为，本案应：

     （一）适用合同法第五十一条 “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效” 的规定，认定其夫是无权处分，其侵犯了妻子的共同处分权，由此应对其妻承担过错责任，但这是内部行为，不产生对外效力；

    （二）适用合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定”，适用排除规则确认双方的房屋买卖合同有效；

    （三）参照合同法第四十九、五十条的规定，按照善意取得制度，最终确认越权处分行为内部无效，但外部有效。



   

作者:[王学堂]